С 1 апреля 2025 года российские семьи получат возможность покупать вторичное жилье по программе семейной ипотеки — но не для всех и не везде. Президент России Владимир Путин анонсировал это изменение в декабре 2024 года, а теперь — после утверждения поправок — программа, продленная до 2030 года, вступает в новую фазу. Цель проста: разгрузить рынок новостроек и стимулировать продажи на вторичном рынке там, где строительство почти остановилось. Но условия жесткие — и многие семьи, даже имеющие детей, могут остаться за бортом.
Кто теперь может получить льготную ипотеку на вторичку?
Самое главное изменение — доступ к вторичному жилью теперь есть, но только у определённых категорий. Во-первых, семьи с ребёнком до 6 лет включительно. Во-вторых, семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида до 17–18 лет. Это — два четких и неоспоримых критерия. А вот семьи с двумя детьми, младшему из которых уже семь и больше, получают доступ только в 35 утверждённых регионах (список на сайте Минфина и ДОМ.РФ) или в городах с населением до 50 тысяч человек. Всё остальное — запрещено. То есть, если у вас двое детей, один из которых 8 лет, и вы живёте в Казани или Нижнем Новгороде — вам не подойдёт вторичка. Только новостройка.
Что за жильё можно купить?
Не любая квартира подойдёт. Дом не должен быть старше 20 лет на дату подписания договора — это значит, что в центре Москвы или Санкт-Петербурга, где большинство домов построены в 70–80-х, почти все варианты отпадают. Квартира не может быть признана аварийной, не должна иметь арестов, залогов или судебных споров. И самое важное: вы не можете купить квартиру, которая уже была куплена по этой же программе. Да, даже если она продана по рыночной цене, она «заблокирована» для повторного участия. Это — мера против злоупотреблений. И ещё: покупать вторичку можно только в городах, где за год строится не более двух новых многоквартирных домов. Исключение — Московская и Ленинградская области. Там, где строится много, вторичка — не приоритет.
Ставка, сумма и первоначальный взнос
Льготная ставка остаётся на уровне 6% годовых — это ключевой стимул. Но первоначальный взнос — не менее 20%. По некоторым данным, банки требуют 20,1%, чтобы не нарушить формальные параметры. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. В остальных регионах — 6 млн. Минимальная сумма — 300 тысяч. Но если вы берёте больше 7,1 млн, ставка плавает: средневзвешенная — 10,3%. Это значит, что для крупных сделок льгота исчезает. Ипотека оформляется только один раз — и для заемщика, и для созаемщиков, и для поручителей. Повторно — нельзя. Даже если вы развелись и у вас новый ребёнок — новый кредит по этой программе уже не дадут.
Материнский капитал и субсидии
Здесь есть надежда. Материнский капитал можно использовать как на первоначальный взнос, так и на частичное погашение кредита. А ещё — семьи с тремя и более детьми могут претендовать на региональные субсидии: до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, а в некоторых субъектах — компенсацию за ремонт или модернизацию жилья. Это не федеральная помощь, а местная. В Татарстане, например, уже объявили доплату в 200 тысяч, если семья покупает квартиру в старом доме. В Якутии — скидку на утепление фасада. Но эти меры не автоматические — нужно подавать заявку в местные органы соцзащиты.
Кто может быть заемщиком?
Заемщиком может быть любой из родителей — мать, отец, даже опекун — при условии, что он гражданин России. Созаемщиками могут быть бабушки, дедушки, братья, сестры — даже не родственники. Главное — не нарушать правило «один кредит на семью». И ещё: если вы живёте в городе с населением до 50 тысяч человек и у вас двое детей, вам нельзя покупать вторичку — только новостройку или строительство дома. Это — сюрприз для многих. В Пскове, Смоленске или Брянске, где старый фонд — основной, а новостроек почти нет, семьи вынуждены искать альтернативы. Власти объясняют: так они хотят стимулировать строительство. Но для многих это — не стимул, а ловушка.
Почему это важно?
Программа семейной ипотеки — одна из немногих, которая реально меняет жизнь. С 2020 года по неофициальным оценкам, по ней уже оформлено более 1,2 млн кредитов. Но рынок вторички стагнирует: в 2024 году продажи упали на 18% в регионах, где строительство активно. Теперь государство пытается сбалансировать: не давать дешёвые деньги на старые квартиры в Москве, но стимулировать покупки в провинции. Проблема в том, что в 35 утверждённых регионах часто нет подходящих домов — либо они слишком старые, либо в плохом состоянии. А в малых городах — и вовсе нет кредитных линий. Банки пока не готовы массово выдавать ипотеку по новым правилам. Сколько семей реально получат льготу — покажет только весна 2025 года.
Что дальше?
С 1 апреля 2025 года банки начнут принимать заявки. ДОМ.РФ и VTB уже обновили онлайн-калькуляторы. Но до этого момента — до апреля — семьи должны проверить: 1) подпадают ли под критерии, 2) есть ли в их городе подходящее жильё, 3) не было ли этой квартиры уже куплено по ипотеке. Всё это — вручную. Нет единой базы. Минфин обещает её запустить к маю. Пока — только по документам, по выпискам из ЕГРН и по справкам из управляющих компаний. Это — ещё один барьер.
Frequently Asked Questions
Можно ли купить вторичку по семейной ипотеке, если у меня двое детей, а младшему 7 лет?
Только если вы живёте в одном из 35 утверждённых регионов (например, Бурятия, Магаданская область, Калмыкия) или в городе с населением до 50 тысяч человек. В крупных городах, даже если у вас двое детей, вторичка по льготной ставке недоступна — только новостройка. Список регионов публикуется на сайте ДОМ.РФ.
Почему дом не должен быть старше 20 лет?
Это — мера безопасности. Государство не хочет финансировать аварийные или необслуживаемые дома. Но на практике это исключает большинство квартир в центре Москвы, Санкт-Петербурга и других старых городов. Дома 1990–2000-х годов строились с нарушениями, и банки опасаются рисков. Потому и ввели жёсткий срок — 20 лет — от даты подписания договора.
Можно ли использовать материнский капитал и субсидию одновременно?
Да. Материнский капитал можно потратить на первоначальный взнос, а затем подать заявку на федеральную субсидию до 450 тысяч рублей на погашение. В некоторых регионах — например, в Краснодарском крае — дают дополнительно до 300 тысяч на ремонт. Но субсидии не суммируются: вы получаете либо федеральную, либо региональную, но не обе одновременно.
Что делать, если квартира уже была куплена по семейной ипотеке?
Нельзя покупать её повторно — даже если прежние владельцы продали её по рыночной цене. Система ДОМ.РФ отслеживает историю сделок. Это — барьер против «перепродаж» квартир между родственниками. Даже если вы купили квартиру в 2023 году, а теперь развелись и хотите купить другую — вторая сделка по этой программе вам не положена.
Можно ли оформить ипотеку на вторичку, если я не родитель, а бабушка?
Вы не можете быть основным заемщиком — только родитель или опекун ребёнка. Но вы можете быть созаемщиком. То есть, если мать ребёнка оформляет кредит, а бабушка — созаемщик, это допустимо. Главное — чтобы основной заемщик соответствовал условиям программы.
Почему в Москве и Ленинградской области разрешили вторичку без ограничений?
Потому что в этих регионах строительство не успевает за спросом. Здесь и так много семей, но мало новых домов. Даже если в год строится больше двух многоквартирных домов, спрос превышает предложение. Поэтому правительство сделало исключение — чтобы не создавать дефицит жилья в столичных агломерациях.
